很明显，从4月下半月开始，天津楼市的“体感”温度已经开始下降。

　　近来更是冒出了一大批的“特惠房”，有的优惠点位高达15个点，有的最高优惠上百万……

　　连之前很有“骨气”的楼盘也扛不住了，抛出了“总价减20万”的诱惑，甚至还有盘“首付6万起”就可入手一套100多平米的洋房。

　　让人不禁怀疑，天津楼市难道又掉头直下了？答案是：分化！

 

　　01

　　5月11日，精武镇纯新盘卓越云门首开3栋洋房，共计112套房源，户型建面约110-130平米，精装交房，均价21500元/平米。当天全部售罄。

　　同日，梅江格调平园加推1、2、14、15号楼，户型建面约108-132平米，共计63套，均价32000元/平米。当天即罄，去化率100%。

　　滨海开发区贝肯山继4月20日加推190套高层开盘售罄后，又于5月11日推出了6栋洋房，户型面积100-190平米，成交均价22000-27000元/平米，共计195套房源。

　　当天现场有510组客户参与摇号选房，去化93%，近乎售罄。售楼处口径，从高层到洋房，短短21天，成交金额破10亿。

　　4月27日，宝坻区远洋万和四季首开6栋洋房，共228套房源，主推79平米二室、89平米三室，均价11000元/平米。仅仅2小时，成交约2亿元。

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　　可见，虽然小阳春行情已过，楼市按下了“暂停键”，但天津楼市并非“一边倒”，“分化”的格局依旧存在。

　　有盘销售受阻，只能靠“优惠”强刺激，也有盘仍保持着“开盘即罄”的画风。

　　02

　　整体来看，当前市场行情下，高举热销大旗的楼盘大致有三大类：

　　第一类，有价差优势。代表楼盘：贝肯山

　　之前我们就说过，价差是楼市的最大支撑力。而贝肯山正是契合了这一“好卖”脉搏。

　　开发区目前在售新房有天保天成铂悦、远洋琨庭、振业铂雅轩、金地臻悦等。

　　天保天成铂悦洋房均价30000元/平米、别墅均价35000元/平米；远洋琨庭洋房31000元/平米，高层均价21000-22000元/平米；振业铂雅轩高层均价23000元/平米；金地臻悦洋房29000元/平米……

　　相比之下，贝肯山高层18000-20000元/平米、洋房22000-27000元/平米的价格水平，堪称区域最低价。

 

　　更何况，旁边还趴着个大地王中海津门大院，单地价就高达31462元/平米。

　　近段时间北辰区最走量的两个盘融创津宸壹号、融创运河宸院也是如此。

　　半湾半岛二手房卖到了1万9，而融创运河宸院小高15000元/平米起、洋房16000元/平米起，两者一对比，价格很合适，而且产品也可圈可点。

　　第二类，产品力强。代表楼盘：格调松间、格调平园

　　格调是天津本土最拿的出手的地产品牌之一，拥有的铁粉无数。

　　单“格调”这两个字就自带流量。甚至连格调建的刚需刚改盘，转手时都能卖出高端盘的价。

　　而且别看格调开发项目的速度不快，但慢工出细活，品质自然没的说，回回开盘必罄的火爆就是最好的证明。

　　2016年首开引发8000多人争抢，房客比超过1：15，顷刻间全部售罄。

　　2017-2018年的多次加推均火爆“日光”，俨然成了“逢开必罄”的代言人。

　　2019年至今，格调松间已经加推三次，但依然“供不应求”。

　　继3月30日28套洋房、104套小高层开盘售罄、4月20日19号楼加推即罄后，格调松间又于5月11日启动了南里洋房6号楼和高层17号楼的排卡工作。

　　本次加推的洋房6-7层到顶，户型面积为160-180平米，预计均价30000元/平米；高层26到层到顶，户型面积为109、127平米，预计均价23000-24000元/平米。预计本月底开盘。

　　而格调松间之所以如此热销，即使在调控期依然能红动全城，靠的就是它的产品力。

　　项目是格调第九号作品，不仅在户型上有很多惊喜之处，园林景观更是格调的一大标签。

　　目前在售的是南里与已清盘的北里一脉相承，略有差异的是，北里偏中式，南里更现代。

　　且南里还别出心裁地设计了一条贯穿南北的景观天桥，既可观景，又可作健康跑道。桥下还规划有花房、快递代收点等生活配套。

　　另外，私属院落、双大堂设计等也是南里的创新亮点，既方便了生活，也提升了档次，还能找回往日的邻里情。

　　所以，很多人买格调松间就是冲着格调这个牌子和产品力。

　　而撬动格调平园开盘售罄的关键点亦是如此。

　　第三类，板块热度，利好刺激。代表楼盘：远洋万和四季、金地新城大境、翡翠半岛、碧桂园大都汇

　　众所周知，宝坻区规划有三条高铁，且京滨城际、京唐城际已经在建中。

　　这是极难遇到的规划红利，也将宝坻摆在了承接京津冀的战略高地。

 

　　再加上，已经有武清区这个先例了。

　　武清自2008年京津城际开通以后，吸引了大量外来人口和产业涌入。房价更是从2007年的约2600元/平米一跃至2018年的约13000元/平米，翻了将近5番。

　　话说，武清这还仅是一条高铁，就已如此疯魔。宝坻可是有三条，且均交汇于宝坻南站。

　　所以很多人看好宝坻，认为它就是十年前的武清，决定先下手为强。

　　土拍密集刷屏，屡屡突破人们预期；楼市也十分火热。城南的金地新城大境、宝坻南站的远洋万和四季近来都特别“叫座”。

　　其实实际上远洋万和四季算不上宝坻南站板块，它与高铁站还有很长的距离，但奈何宝坻南站板块没有新项目，所以它就成了“爆款”，蹭起了热度。

　　（详见《宝坻能不能接棒武清，成为下一个楼市爆款？》）

　　而武清区翡翠半岛、碧桂园大都汇的热销是得益于“通武廊”概念，目前这条轻轨“大动脉”已经板上钉钉。

 

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　　据文件披露，线路从天津至廊坊全长65公里，设站10座，其中天津境内50公里，设站8座。近期将推动地铁5号线北辰科技园北站至武清城区段，长度25公里。

　　建设起止年限为2020年-2023年，总投资80亿。这也意味着，不到5年，武清就要通轻轨了，上达北京，下通天津中心城区。

　　区域内楼盘自然百分之二百得激动、兴奋了！

　　03

　　需要注意一点，卖得好的楼盘一般不会降价。

　　比如前面提到的逢开必罄的格调松间，2016年11月的首开价是高层21500元/平米，小高23500元/平米。

　　而如今即将加推的高层预计均价23000-24000元/平米，洋房预计均价30000元/平米。均比当初上涨了不少。

　　由此可见，卖的好的楼盘不涨已是万幸，更别奢望降价了。

　　不过，换个角度来看，这样的楼盘比较“硬气”，是抗跌的佳品。

　　而且格调还有无理由退房。从签订购房协议直到个人房屋产权证办理之前，业主都可以无理由退掉已购房房屋。

　　有了这个承诺“打底”，一方面格调不会搞“以价换量”，另一方面也不会出现为节约成本而降低产品品质的事情，买起来更安心。

　　所以整体来看，虽然小阳春熄火，市场走低，但冷中有暖，冰火参半。