22家信托被约谈，房地产融资何去何从？

　　据财新网报道，10家被银保监会约谈的公司为：中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托；12家被北京银保监局约谈的公司为：中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、民生信托、金谷信托、国投泰康信托等。

　　在监管的总要求下，目前被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面：控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。

　　未来的地产形势展望

　　如果严格执行，那么将对目前的众多房地产信托业务造成重大影响。

　　在此影响下，地产公司的两极分化将会加剧。

　　随着今年土地市场回暖，地产企业拿地开始活跃，地价也呈上涨趋势，处于去年下跌后的低位。此时逢低拿地用于储备，对于地产企业的未来发展而言，具备非常重要的意义。

　　由于信用评级高的，国有背景的地产公司（约有20家企业）可以通过发行债券获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。

　　大部分低信用评级的地产公司无法获得这类发债资金，监管政策限制使得无法获得前端融资。这使得地产公司在面临土地拍卖市场的竞争时，实力相差进一步拉大。

　　房地产融资何去何从？

　　对于从事房地产金融业务的机构而言：

　　银行自然凭借成本优势，占据了开发贷款的位置以及优先获得土地抵押权，然而，也面临银行之间相互竞争的压力。

　　信托公司则未来除了在应收账款融资中，通过结构设计，钻制度的空子，继续做一些地产融资之外，必然向地产基金业务转型。

　　信托公司募集资金，需要真正的成为地产项目公司的股东，与地产公司原有股东组成联合体，形成合伙关系，开展地产投资。

　　或是进一步像美国的REITs转型，由信托公司作为大股东完全主导地产项目的开发，地产公司反过来成为信托公司的建设和地产开发顾问。

　　REITs这种模式下，金融机构与地产公司的地位发生转变，由原有金融机构服务地产公司，为地产公司提供资金，变成地产公司服务金融机构，为金融机构提供开发资质和技术。

　　这种REITs，与我们国内当前对REITs的主流认识不同，但是其实是一种更有生命力，更接近中国现实的业务模式，具备非常大的盈利前景和发展空间。

　　相反，证监体系推行的以商业地产为基础资产，强调商业地产运营的REITs，由于当前国内种种政策的限制，以及市场的不完善，最后更多只是为本来就不存在融资困难的强信用主体提供了一种新的工具，进一步加强了这些主体的竞争优势而已。

　　受益于政策支持，房地产ABS逆势扩容，供应链ABS逐渐成主力产品

　　本段来源/郁言债市，作者/刘郁姜丹

　　房地产ABS主要类型包括购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs和供应链ABS。

　　2016年，物业费ABS、CMBS和购房尾款ABS发行规模较大，均超过190亿。

　　2017年，CMBS发行继续放量，供应链ABS和类REITs发行大幅增长，而物业费ABS发行缩量。

　　2018年，供应链ABS发行持续激增，购房尾款ABS发行放量。

　　2019年1-6月，供应链ABS成为绝对的发行主力品种，发行额占比高达55.7%，CMBS发行额占比19.5%。

　　受监管政策影响，缺乏实质抵押品的物业费ABS预计进一步缩小，住房租赁ABS可能增多。

　　2019年4月，证监会发布《资产证券化监管问答（三）》，明确指出“物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金（不含住房租赁），不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源”。

　　实际上，从2017年起，物业费ABS的发行就呈现收缩趋势，2019年1-5月，物业费ABS发行额仅48.93亿，占比不足4%。未来，缺乏实质抵押品的物业费ABS规模预计将进一步缩小。而住房租赁ABS受政策大力鼓励，目前存量相对较小，未来有可能放量。

　　供应链ABS逐渐成主力产品：

　　供应链ABS符合国家鼓励大型企业支持中小企业应收账款融资的政策导向，审核相对宽松；

　　能够采用储架发行方式，单次申报额度较大，分期发行，融资灵活性较高

　　供应链ABS不涉及不动产，无需提供房地产评估报告等材料，申报和审核周期相对较短；

　　供应链ABS较信用债有溢价：

　　2018年，万科供应链ABS发行利率集中在4.7%-5.5%区间，期限接近1年，发行利率大多高于不同期限信用债，比如3年期信用债发行利率集中在4%-4.2%区间。

　　2019年，恒大供应链ABS发行利率普遍高于2年期、3年期信用债，最大差值超过120bp。世茂18、19年发行的供应链ABS发行利率均高于同年发行且期限相近的短融，部分供应链ABS也高于2年期、3年期信用债。

　　供应链ABS基础资产现金流依赖于核心企业的还款能力和还款意愿，因此，目前监管机构对发行供应链ABS的房企要求比较高，至少要达到AA+评级，现有产品以AAA级房企为主。

　　房地产供应链ABS起步于2016年，2017年以来发行激增，发行额占比持续攀升，2018年发行额达1287亿，占房地产ABS发行额比重为43.8%；2019年1-6月发行额达834亿，占比进一步提高至55.7%。

 

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