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房地产调控持续进行，下一个调控风口即将到来
时间:2019-07-26 点击: 次
7月，市场平静，在经历了6月GDP下台阶的恐慌后，市场又归于平静，甚至是有点寂静，但是平静的水面下面，暗流涌动。
资本市场都在屏住呼吸，等待下周的两个会议：美联储7月议息会议和中共中央政治局会议。
本次美联储议息会议将决定美国是否降息，此前美联储鲍威尔已经释放可能降息25个基点的信号，如果本次议息会议决定降息，则美股走强，中国A股要谨慎资本跨境流动，尤其是科创板刚推出，如果科创板下跌，会对中国资本市场引起不小的震动。目前，科创板可以和房地产形成一堆反比指标，其背后是国内热钱选择进股市还是进房市的逻辑。
最让房地产行业关心的还是即将于7月底召开的中央政治局会议。2018年“7.31”的中央政治局会议给出“房价不能涨”的要求，随后住建部等调控部门就制订了严格的抑制房价上涨的措施，并进行了高效的推广和执行，至今将全国房价死死摁住；今年“4.19”，由于一季度经济形势表现超预期，当时召开的中央政治局会议再次重申了“房住不炒”，随后就发生了严控开发商融资和苏州加码调控、开封收回放松限售政策等事情，彰显了房地产调控从紧的决心。
中央政治局会议对于房地产行业的定调，成为了房地产调控的风向标。当2018年底的政治局会议不再提“房住不炒”时，即有菏泽等地方政府放松调控闯关成功，银行等金融机构放水给房地产行业而未受到追责。当“4.19”再次提出“房住不炒”时，调控立即就变了风向。
中央政治局会议对房地产的定调，主要基于宏观经济形势。整个6月份，发改委等部门出动了很大的力量去全国各地调研经济运行情况、减税降费执行情况、金融服务实体经济情况、国企改革情况、东北振兴情况等等。
整体来看，今年“7.31”的时间节点上，国际外部形势复杂严峻，中美、香港等一波未平一波又起，但是中央对于在斗争中求团结的战略已定，而且取得了阶段性成果，如中美贸易阶段性停战，就是靠不屈的斗争取得的成果，目前来看，美国还未向任何一个贸易战目标国屈服过，也没有达成过对中国这样的阶段性妥协策略，由此看来，中美之间经济依存度远超过想象，密不可分导致了特朗普政府不得不妥协。这将坚定中央的斗争信心，因此外部形势总结上，将比2018年中国际形势判断上，更为乐观和坚定。
其次，从中国内部经济形势看，内部宏观经济增速虽然在6月份下台阶，但是6月工业增加值和工业利润均为正增长，整体性宏观经济虽然不会反转，但是进入阶段性探底阶段，宏观断崖式下行担忧减少。下半年汽车和地产销售可能出现库存周期底部，消费增速会比上半年稍有好转，基建有小幅改善空间，地产投资回落但施工韧性较强，制造投资大致是经验底部区域。
2018年上半年内部去杠杆叠加外部贸易争端，7月政治局会议定调转向“六稳”。2019年一季度社融与经济数据超预期且贸易谈判进展顺利，4月政治局会议定调变为“十八字方针”并再提“结构性去杠杆”。中央政治局会议的政策定调实事求是、随势而变，当前国内经济形势与外部贸易争端情形处于去年7月与今年4月之间，因此判断7月会议定调或为中间状态。近期政府表态重提“六稳”同时金融风险抬头，预计政治局会议将以“六稳”为主，“结构性去杠杆”为辅。逆周期政策微调：货币政策有望边际宽松，财政政策或将更加加力提效。结构性改革加速：最重要的是做好自己的事，国企、区域、金融等改革或提速。
有研究机构预测，本次政治局会议的定调：市场普遍预期这次会议会重提“六稳”，“财政更加积极、货币稳健适度”，也提“防风险”、“房住不炒”和“把好货币政策总闸门”；超出市场预期的可能是不提“结构去杠杆”、不提“坚决抑制房价过快上涨”；而低于市场预期的可能是提出“坚决抑制房价过快上涨”，“坚持去杠杆”。
在以上宏观分析的基础上，我们认为今年政治局年中会议中会出现关于房地产的内容，大概率仍会重提坚持“房住不炒”，同时将化解金融风险和房地产过度金融化工作结合起来去谈，主要从金融端控制房企融资渠道，对房地产行业进行供给侧改革。
银行等金融端在当下严监管和金融供给侧改革的压力之下，将会不折不扣，甚至变本加厉地去执行对房地产融资控制策略，最终结果将导致高负债、高杠杆、亚健康的一些民营房企出现爆雷情况，上演新城控股的故事。
