新闻中心
不想全款买房，你需要了解各家银行房地产贷款情况
时间:2019-08-07 点击: 次
“房地产业是支柱产业”这个结论应该是无疑的，建行董事长田国立在陆家嘴论坛上说，“现在房地产业被过度金融化，人们也已经习惯把它和股市、汇市、债市放在一起讨论，且金融机构和国家已经明显被房地产绑架，房价一旦控下来，大家都害怕”。这种表述出自我国第二大银行的董事长之口，并且有一些数据没有公布，其份量之重可想而知。而在7月29日与30日的央行座谈会和政治局会议同样提出了房地产融资的类似问题，这就不得不引起我们的足够重视。
一、房地产融资规模的简单测算
房地产行业如何重要需要数据来给予说明和支撑。我们尝试来估算整个房地产行业的融资规模情况。
（一）房地产业有哪些资金来源？
房地产业由于金融化程度比较高，且单笔资金规模较大、使用时间较长、资金来源易受政策影响等原因，使得其资金来源一直是市场比较关注的问题。从目前来看，房地产业的资金主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资（包括境外发债）、资管计划、资产证券化（包括CMBS与CMBN等）、REITs、预售预租资金回笼、全部或部分垫资、合作开发、典当、贸易融资等等。这些融资来源难以精确估计，我们尝试根据现有数据进行初步估算。
（二）房地产行业吸纳了全部金融资源的35%以上，融资规模约为75万亿
限于数据可得性，这里仅统计房地产行业的三类融资路径，具体包括ABS路径、信贷路径以及发债路径，主要信息如下：
1、房地产行业通过ABS路径的融资规模约为1.22万亿元；
2、房地产行业通过通过境内与境外债券的融资规模分别为2.34万亿元和0.31万亿元，合计达到2.65万亿元；
3、房地产行业通过信贷路径的融资规模约为54.64万亿元。
可以看出，通过以上三种路径的融资规模约为60万亿元左右，如果再加上股票渠道、信托渠道与基金渠道等等，则房地产行业的融资规模预计可以达到75万亿元左右。这是一个什么样的概念？2018年底社会融资规模存量约为200万亿元附近，这意味着整个房地产行业的融资规模占据了社会融资规模总额的35%以上。
因此，单就房地产行业而言，其便吸纳了整个金融资源的很大一部分，非房地产行业只能吸收剩余的65%，这就是我们所面临的现实，也即房地产行业牵一发而动全身，房地产行业融资的收紧对整个金融体系的打击是非常大的！
二、中国金融体系被房地产绑架：信贷口径下1/3、全口径下接近一半的金融资源投向了房地产行业
我们筛选了39家银行（包括6家国有大行、11家股份行、18家城商行和4家农商行），统计它们的房地产行业贷款（公司端）和个人住房按揭贷款（零售端）的占比与规模情况，可以发现绝大部分银行的信贷资源约1/3以上投向了房地产，并且这还不包括类信贷等资源。
如果考虑全口径的话，我们预计接近一半的资金投向了房地产行业，同时非银行体系大多是商业银行的影子，在商业银行将大量资源投向房地产行业时，非银金融机构同样也不会例外，因此“中国金融体系被房地产绑架”的结论是非常明确的。
现在我们可以看看这39家银行的具体情况，2018年底39家银行的贷款规模合计为96.44万亿元，其中有31.67万亿元投向了房地产业，超过了1/3。
（一）国有六大行：信贷资源的35%以上投向了房地产，主要以零售端为主
根据2018年的最新数据，6家国有大行的房地产贷款占全部贷款的平均比例为35.76%，其中公司端与零售端的平均比例分别为5.86%和29.89%。
国有六大行公司端的房地产贷款占比从高到低依次为建设银行（8.60%）、中国银行（7.77%）、工商银行（5.51%）、农业银行（5.20%）、交通银行（4.46%）和邮储银行（3.63%），而零售端的个人住房按揭贷款占比从高到低则依次为建设银行（34.49%）、邮储银行（33.15%）、农业银行（30.74%）、工商银行（30.51%）、中国银行（29.72%）和交通银行（24.32%）。
因此国有大行的房地产贷款占比虽然较高，但主要集中在零售端，这也是为什么国有大行客户基础较好的原因之一，并且国有六大行的公司端房地产客户主要为优质房地产企业。很显然，即便房地产出现暴露，受到冲击的也仅是非头部房地产企业。从这个角度来看，房地产行业崩溃的可能性较小，即便房地产政策收紧，更多的房地产企业融资需求将会向国有大行靠拢。
（二）11家股份行：信贷资源的1/4投向了房地产，虽仍以零售端为主，但公司端与零售端相对均衡
11家股份行2018年房地产业贷款占比平均为25.14%，其中公司端和零售端分别为10.03%和15.12%。
对于11家股份行而言，房地产业贷款占比从高到低依次为渤海银行（33.98%）、兴业银行（32.20%）、招商银行（31.67%）、光大银行（30.13%）、中信银行（26.95%）、浦发银行（25.84%）、民生银行（23.67%），其余均在20%以下。
其中，公司端房地产业贷款占比较高的股份行依次为渤海银行（15.97%）、光大银行（14.41%）、浙商银行（13.74%）、民生银行（12.69%）。
（三）18家城商行：信贷资源的1/5投向房地产，同样以零售端为主
18家城商行房地产业贷款占比平均为20.28%，在所有类型银行中居于最低位置，这主要与其很大一部分信贷资源隐藏在类信贷中有关。不过单就信贷而言，其20.28%的房地产业贷款中，7.38%为公司端、12.90%为零售端，同样以零售端为主。
这18家城商行，房地产业贷款中以零售端为主的银行主要为成都银行（24.57%）、青岛银行（23.92%）、徽商银行（22.26%）、中原银行（20%）、北京银行（19.35%）、杭州银行（15.30%）、江苏银行（14.34%）。
以公司端为主的银行主要为上海银行（15.07%）、天津银行（12.41%）、郑州银行（11.34%）、成都银行（10.81%）、西安银行（10.32%）等等。
整体上看，房地产业贷款占比（含公司端与零售端）从高到低依次为成都银行（35.38%）、北京银行（28.95%）、中原银行（26.67%）、徽商银行（26.56%）、青岛银行（26.09%）、上海银行（23.62%）、杭州银行（21.81%）、郑州银行（21.53%）。
（四）4家农商行：上海农商行40%以上的信贷资源投向了房地产，上海农商行和北京农商行对房地产较依赖
农商行这里仅选择了重庆农商行（港股上市）、北京农商行、上海农商行和广州农商行（港股上市）。四家农商行房地产业贷款（含公司端与零售端）占比从高到低依次为上海农商行（42.33%）、北京农商行（26.31%）、重庆农商行（24.92%）和广州农商行（20.91%），可见上海农商行居于绝对领先地位，对房地产依赖比较大。
从公司端来看，房地产业贷款占比从高到低的农商行依次为北京农商行（20.55%）、上海农商行（20.18%）、重庆农商行（9.08%）和广州农商行（6.55%），北京农商行和上海农商行在房地产行业的信贷投入比例最高，远远高于同业平均水平。
