地产市场一直有金九银十的说法,可今年北京的成交量仅为190套,环比下降85%;成交面积11.47万㎡(含盘古大观38套的107569平),环比下降1%;成交均价37397元/㎡,环比下降34%;成交金额42.89亿元,环比下降35%。相比往年数据大减,虽然网签数据相对滞后,但仍能在一定程度上反映市场现实。在融资减少和政策加压等多重影响下,地产市场也给出了明显的反馈,特别是在北上广深等一线城市。

 在这个本该是市场旺季的时节,虽然房企推房量较大,也出台了各种各样的优惠幅度,但市场热度还是一般,成交情况依旧“哑火”。其实也是意料之中的事情,从整个楼市环境来看,目前房价仍处于高位。而且人们的习惯、政策、LPR等多方面都有变化,下面站长为大家分别详细解读。

 一手房价格分析

 中国房地产测评中心报告显示,该中心监控的288个主要城市中,共有140个城市一手房价格指数环比出现上涨,上涨城市数量相比8月份减少了17个。其中,本溪(5.00%)、玉溪(5.00%)、安康(4.79%)领涨;19个城市一手房价格指数与上月持平,持平城市数量相比8月份增加了6个;一手房价格指数下跌的城市为129个,下跌城市数量相比8月份增加了11个,其中:广元(-5.00%)、来宾(-4.68%)、宜春(-4.37%)居跌幅前三位。

 就重点城市而言,重庆、苏州、无锡、合肥、南昌、郑州、福州、长沙、青岛、海口、贵阳环比有所下跌。其中曾连续霸屏房价涨幅榜第一的苏州也是如此。苏州9月30日至10月6日7天时间新房成交了979套,与去年同期相比下降了38%;成交面积119520.4平方米,与去年同期相比下降了40%。

 而北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、长春、昆明、西安、成都、天津、常州、宁波、沈阳、大连、济南、南宁环比有所上涨。

 全国31个省级行政区域中,一手房价格指数环比下跌的区域数为14个,分别为海南省、河北省、广西壮族自治区、江西省、重庆市、湖南省、西藏自治区、湖北省、新疆维吾尔自治区、宁夏回族自治区、黑龙江省、四川省、浙江省、山东省。北京市、上海市、广东省、河南省、甘肃省、吉林省、云南省、贵州省、陕西省、内蒙古自治区、青海省、安徽省、江苏省、辽宁省、福建省、天津市、山西省等省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。

 具体到一线城市,环比方面,深圳涨幅最大,为1.83%。同比方面,广州涨幅最大,为20.25%;仅深圳下跌,跌幅为-4.27%。

 二手房价格分析

 在中国房地产测评中心监控的60个城市中,共有44个城市指数环比上涨,较8月份环比上涨城市减少5个。其中,大同(1.51%)、包头(1.43%)、宁波(1.20%)三个城市领涨;四个一线城市中,上海、深圳环比有所上涨,涨幅为0.19%、0.42%,北京、广州环比有所下跌,跌幅分别为0.23%、0.08%。此外,共有15个城市指数环比出现不同程度下跌,1个城市指数同上月持平。其中,宜昌、济南跌幅相对较大,环比下跌0.76%、0.70%。

 一位负责上海及周边地区营销工作的房企高管表示,无论是销量还是价格,上海市场近期总体都比较平稳。7、8月份的供应量比较大,9月份的供应量属于正常水平。目前来看,从9月底到10月份也不会有新盘集中开盘的情况,现在房企都是常态化销售。

 “金九银十是楼市以前概念,现在其实已不复存在。”有前十强房企高管指出,虽然现在上市房企仍有冲业绩的需要,但随着房地产行业高增长时代的过去,大家对现金流的重视程度已明显高于对规模增长的重视程度。在这样的情况下,企业推出的货量也不会像过去那么激进。

 大众观望情绪浓厚

 目前楼市调控重压,信贷收紧,特别是对今天开始的新LPR利率计算方法的关注,使得最近市场再次观望。而随着社会的发展,人们的思想观念也在不断转变,往昔人们在黄金周期间在消费、投资方面有所冲动。而现在七天长假,大多数人会选择外出旅行或者回家探亲,在此期间网签成交量反而较低。在多重因素影响下,今年黄金周期间北京新房、二手房网签量均出现回落。

 在新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,但短期内的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。央行只是确定了最低下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),各地基本上都是在央行基础上继续加了基点,比如北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

 按照央行9月20日公布的五年期LPR 4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%,分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。这一水平,与此前的“老办法”水平基本相当。

 再如深圳,首套和二套房贷利率分别不得低于相应期限LPR加30个基点和60个基点,据此计算,利率分别为5.15%和5.45%。这与此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差别也不大。

 虽然目前LPR利率实行后对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,但从长远看,市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现,价格还是有一定的下降空间,不着急买房住的人其实可以再等等。