日前,国家统计局公布31省份前三季度房地产开发投资情况,广东继续稳居第一,累计投资超过1.1万亿元。增速方面,海南、宁夏、河北3个地区同比增速为负。

 从增速来看,安徽、广东、山东、湖南、内蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、贵州、广西、云南、西藏等14省份增速跑赢全国。其中,西藏、云南、广西增速位列前三甲,分别为40.9%、29.7%和28.7%。

 另外17省份增速均低于10%,其中,海南、宁夏、河北3地同比为负增长,分别为-28.1%、-10.4%、-1.1%。

 为减少经济对房地产的依赖,海南对房地产屡下重手。自去年6月以来,海南房地产投资持续保持负增长,进入今年后增速下降趋势尤为明显。

 今年9月,海南房地产再出禁令。9月16日印发的《海南省产业准入禁止限制目录(2019年版)》针对房地产业提出的管理措施为:禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店;生态保护红线区内建设商品房;利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅;五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

 房地产包括住宅和商业地产,其中以住宅为主。商品房是一种很特殊的商品,具有投资品和消费品双重属性。房地产产业链很长,涉及的行业面也十分广阔,所以才会成为牵一发而动全身的经济支柱产业。正因为如此,房地产市场的销量、土地购置和新开工面积等指标也成为了重要的经济先行指标。

 同时,房地产所占的社会总投资比重非常大,这也使得房地产的消费投资为每轮经济的繁荣兴盛贡献巨大。同样,每轮经济的衰退也房地产泡沫息息相关。

 先不往宏观方面说,就拿中国普通居民家庭财富举例,根据西南财经大学发布的最新数据显示,中国家庭住房资产在家庭总资产中依旧占据了绝对的大头,占比达到了77.7%,而这个数字在美国是34.6%。

 图片来源:《2018中国城市家庭财富健康报告》

 放眼全社会固定资产走投资,房地产同样举足轻重。制造业投资一半左右都与房地产链相关,地方基建投资在很大程度上受土地财政支撑。房地产更是直接带动了家电、家居、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等行业的发展。

 房地产是如此重要,但长期以来饱受争议,其中房价的走向成为最核心的争论点。在各地房价一骑绝尘的路途中,那些早期提出房地产泡沫、楼市崩盘论的专业人士早已失去了听众。人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大而空置率高、房价过高、房产税试点等曾经流行一时的看空逻辑都最终没有阻止房价的上涨,那究竟是什么造就了中国最坚硬的“泡沫”,未来又将何去何从呢?

 无论是哪个行业,我们都可以从供给和需求两个方向看。

 长期以来,控制大城市规模、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展一直是中国城市规划政策的指导思想。但“有心栽花花不开,无心插柳柳成荫”,在减少大城市和增加中小城市土地供应的城市规模调控进程中,人口的大城市迁移之旅并没有减缓,最终造成了一、二线高房价,三、四线高库存的现有局面。

 可以看出,土地供应和人口是影响房地产周期发展轨迹的两个重要因素。城市的土地供应决定了房市楼市的供给上限,人口决定了需求规模。同时土地供应政策又是以人口为中心来制定,所以人口是最为核心的决定因素。

 前面我们说到了人口迁移,除此之外,人口还包括人口出生率、死亡率、平均寿命、人口数量和人口结构等。所谓人口结构,一般指的是男女比例、年龄结构。我们都知道每个年龄段的人口数量分布是不均匀的,出生死亡使得人口结构始终处在动态变化之中,但整体来看是呈现出周期性变化。关于人口周期,中国正步入人口老龄化社会应该是我们近一年听到最多的媒体报道,人口老龄化将会导致各种社会问题的发生,最为显著的莫过于劳动力和购买力的短缺。2016年1月1日,新的《人口与计划生育法》放开二胎也正是为了应对这一重大的社会问题。

 图片来源:国家统计局

 房子归根结底是给人住的,人口状况直接影响房屋购买力,所以房地产周期可以视作人口周期的一部分。过去十年房地产的蓬勃发展也是人口红利的重要体现方式,而现如今社会人口的老龄化趋势也势必放缓房地产的发展速度。

 从统计数据可以看出,中国购房的主力军主要集中在20岁至50岁,其中20岁至35岁以首次置业为主,35岁至50岁以二次改善型置业为主。根据目前的新生儿出生情况来看,这个年龄段的人口数量将在未来很长一段时间内保持下降态势。由此可见,房地产总量将放缓几乎已成定局。那么是不是说未来房地产不再具备投资价值了呢?

 并不是。总量是综合表现,但结构的差异我们不能忽视。大城市相比中小城市和城镇,具有更大的聚集效应和规模效应,人口迁移如时代的洪流一般不可阻挡,也为房地产发展带来了重要影响,引发了一二线与三四线城市房地产的明显分化。

 韩寒在《后会无期》中写道:“在大城市,有关系有势力,就会比别人更公平。”但单论相对的公平,大城市确实会比小城市会有更多的机会。

 在未来中国的人口迁移格局中,大都市圈人口将继续聚集,城市之间、地区之间的人口聚集态势将分化明显。这一点我们从近几年各地区房价表现就可以看出来,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,大部分三至六线城市房价平稳,大都市圈化成为了中国城市化进程的下一个目的地。

 另外,一、二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入以及房屋供应能力等因素决定。所以总的来说,“总量放缓、结构分化”将很可能成为中国未来房地产的典型特征。

 当然,除了人口迁移、土地供应外,货币政策也影响巨大,曾经“四万亿”的大放水便是鲜明的历史例证,多少人因为它实现财富自由,又有多少人在无声无息中承担着财富贬值缩水,却毫不知情。所以,财富永远不会亏待看懂历史机遇的人,你看懂了当下的历史机遇了吗?