求稳才能求发展

5月27日，两会结束，受到疫情影响此次两会召开时间为5月21日-5月28日共8天，与往年相比缩短了数天。但两会作为一年内国家政策的风向标，仍然对于后疫情时代经济发展有着绝对指向意义。

针对国民经济支柱的房地产行业，两会也做出了讨论，总结下来就是三点：房住不炒、因城施策和今年新提出的加强基建。

2016年中央经济工作会议首提“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后多年屡次重申，今年也不例外。

“房住不炒”进行到底

本次政府工作报告除了重申“房住不炒”外，过去曾经提到的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”并没有被提及，重新强调了“因城施策”的说法。

因城施策顾名思义，各地政府可基于当地房地产的实际情况来灵活指定具体政策，从中央下放更多自主权到地方政府，同时落实地方政府的主体责任，为各地政策松绑提供了更大的空间。

放权给地方不代表着中央放手不管，住建部正推建设以网签备案数据为基础的楼市监测体系，按照统一的数据标准要求建立楼盘表，动态更新楼盘表信息，按要求接入全国房地产市场监测系统，为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据市、县住房和城乡建设部门应当及时完善房屋网签备案系统，按照房屋网签备案业务操作规范要求，统一流程开展房屋网签备案工作，及时获取和上传交易数据，实现新建商品房、存量房网签备案全覆盖。

除重申房住不炒，因城施策外，房产税也是历年来两会关注重点但今年并未被提及。

在两会前夕的5月11日中共中央、国务院发布实施了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中指出要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。

但在5月22日，全国两会政府工作报告中对于外界普遍关心的房地产税并未提及。

而在2018年、2019年政府工作报告中，对于房地产税立法进程用了“稳妥推进”和“稳步推进”两个词来表述。

从最早2011年在上海和重庆试点到2013年酝酿立法，再到2017年将房地产税列入五年立法规划，房地产税已经箭在弦上不得不发，现在看来房产税今年不会落实是大概率事件。

虽然房产税今年并未提及但今年也出台了对房地产的利好政策——大面积的老旧小区改造。

老旧小区改造利民生但钱难赚

在2019年的两会上，首次提到了老旧小区改造，同时还提出了减少、取消棚改货币化安置今年老旧小区接力了过去的棚改和旧改，成为了新的旧基建重点。

在今年的两会上，提到老旧小区改造的重点是2000年前建成的住宅区，同时重点提出了会在支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务等方面推进。

贝壳研究院的数据显示，北京楼龄在20年以上的老旧小区数超过5000个，其中超六成小区无电梯；有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率在30%以下；26%的老旧小区无门禁系统，普遍不是人车分流。

为老旧小区加强基础设施建设从总量上看是一份大蛋糕，但蛋糕虽大却不一定能轻易吃到嘴里。

老旧小区改造与过去的棚改和旧改不同，只是对原有建筑物进行修缮，参与改造的企业无法通过提升容积率，获得丰厚利润，可以说赚的只是一个装修钱。

目前参与老旧小区改造有万科、华润、绿地、首开等房企但均有国资背景，现在看来更多的是作为一种社会责任而不是一种主要盈利手段，

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，老旧社区改造确实面临回报率低、回报周期长的问题，但开发的投资回报率也在下降，“容易做的事越来越少了。政府需要对社会力量投资给予合理回报。”

在他看来，在增量开发需求比较强的二三线城市，地方政府可以在融资、拿地、税收方面对开发企业进行优惠奖励，在其他地块开发上获得补偿。

而在增量开发比较弱的一线城市，允许对社区内低效、闲置用地进行商业化利用，转变土地使用用途，建造民生相关的商业服务配套，如老年食堂、便利店等，让运营商获得租金和服务收入。“社区将保洁、物业等运营权交给运营方，也能够帮助企业获得更多的资金收入。”

老旧小区改造可以看作是一项惠民工程，利润低，投入大，前期投入从何而来？

河北省邢台市委副书记宋华英讲述了邢台的解决方案：邢台市老旧小区改造资金来源主要是中央和省级补助奖励资金、地方政府配套资金、社会投资和居民出资。

宋华英还表示，老旧小区改造资金需求较大，从全国各地情况看，目前普遍存在资金总体不足、财政资金“投不起”、居民和社会资金“不愿投”、后期管护资金缺失等问题。为破解这一难题，下一步邢台市将主要做好以下工作：积极打包申请专项债券，统筹实施片区综合改造，加强后期物业管理，积极开展物业管理工作和启动督导问责机制等。

打包申请专项债券，是否意味着政策上的“放水”，在当下的经济环境下放水是否合适？国务院总理李克强给出了答案。

要开闸“放水养鱼”但绝不“大水漫灌”

在今年的两会记者会，一位路透社记者上向李克强发问“今年一季度中国经济首次出现几十年以来的收缩。未来几个月，中方是否会出台更大规模的刺激措施？”

李克强回应称“不搞大水漫灌，现在还是这样，但是特殊时期要有特殊的政策，我们叫做放水养鱼。没有足够的水，鱼是活不了的。但是如果泛滥了，就会形成泡沫，就会有人从中套利，鱼也养不成，还会有人浑水摸鱼。”

虽然没有直接回答这个问题，但也提到了放水，众所周知上次放水是再2008年虽然带动了经济增长，但也造成了房地产的泡沫。

房地产和制造业是中国传统的经济增长点，若是要放水必然会流向房地产行业，如何把握并不好掌握，毕竟上次放水也没有预料到资金流入房地产行业，从而导致了房价快速增长。

在闭幕后的记者会上，路透社记者将问题直接阐明，“中国经济面临的问题是否比之前预想的更为严重，如果经济放缓继续持续下去，中国是否会考虑采取更加有力的举措？包括取消房地产限制和降低基准利率等？”

但李克强并未证明回应这一点，只是表示“面对新的下行压力，要有有力举措，一种办法是搞量化宽松，超发货币、大规模提高赤字率，所谓‘大水漫灌’，萝卜快了不洗泥，一时可能有效，但会带来后遗症，所以不可取。还是要坚持通过激发市场活力，来顶住下行压力。”

从今年的融资情况来看，在经历了2019年的最强调控后，房地产行业的融资调控开始放松，境内融资变得容易，房企小公募大量发行，债券票面利率开始降低，甚至出现了有些企业借新还旧来降低融资成本。

房地产本身的稳定就是中国经济稳定的压舱石。房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。我们预计，今年房地产不会出现过度刺激政策，稳定依然是重中之重。”